屋上防水の3工法と最適な選び方！費用と耐用年数の目安まで解説

• 「屋上に色あせや水たまりが出ているけれど、まだ様子を見ても大丈夫だろうか」
• 「ウレタン、シート、アスファルトと工法が並んでいて、どれが自分の建物に合うのか判断できない」
• 「そろそろ防水の時期といわれたが、費用も耐用年数も見当がつかない」

このように迷われる方は少なくありません。
結論からいえば、屋上防水は既存防水層の種類と状態、屋上の形状・設備、屋上の使い方の3点から候補が絞り込め、劣化サインを早い段階でつかめば、工事の規模も費用も抑えられる可能性があります。

当社は設計・施工から建築・建物管理・大規模修繕工事までを1社で手がけており、これまでに各1,000棟を超える建築・管理・大規模修繕実績があります。
その実務の視点から、屋上防水の判断材料を整理しました。

この記事では、以下のポイントについて解説します。

自分の建物でどの工法がよいのか決める、ひとつの判断軸にしていただければと思います。

屋上防水とは何か、雨水の浸入を防ぐ建物の一次防衛線

屋上防水は、屋上に防水層を設け、雨水の建物内部への浸入を防ぐ工事です。

屋上防水が担う役割（雨漏り防止・断熱や遮熱との組み合わせ）

屋上は雨風や紫外線、温度変化の影響を受けやすい部位です。
塗膜やシートなどで防水層を設け、継ぎ目や端部も適切に処理することで、雨水の建物内部への浸入を防ぎます。

屋上防水の主な役割と、仕様によって付加できる機能は次のとおりです。

• 雨水の建物内部への浸入を防ぎ、室内環境を守る
• 断熱材や遮熱性のある仕上げ材を組み合わせることで、断熱・遮熱の補助をする

防水層は永久に性能が保たれるものではなく、紫外線や風雨にさらされながら経年で少しずつ劣化していきます。
雨漏りを防ぐ機能を維持するには、防水層や仕上げの状態を定期的に確認し、必要に応じて補修することが大切です。

防水工事が大規模修繕工事のなかでどのような位置づけになるかは、大規模修繕における防水工事の重要性と対象箇所でも整理しています。

放置が招く劣化連鎖と計画的な維持の必要性

劣化そのものを止めることはできません。
問題は、劣化が進んでいる状態を放置したまま時間が過ぎることです。

屋上では、防水層の破断や端部の納まりの不具合が雨水の浸入経路になります。
不具合を放置すると、防水層の下に水が回り込み、雨漏りにつながることがあります。
劣化が広がった場合は、部分的な補修では対応できず、既存防水層の撤去や下地処理など、工事の範囲が広がってしまいます。

検討の進め方は、建物の所有形態によって変わります。
分譲マンションの管理組合では、総会での合意形成や修繕積立金の状況を踏まえる必要があり、検討に一定の期間がかかります。
一棟所有のビルオーナーであれば、ご自身の判断で時期を決められます。

いずれの場合も、劣化が出てから慌てて動くより、点検の結果を計画に織り込んでおくほうが選択肢は広く残ります。

見逃すと危険な屋上防水の劣化サイン5つ

屋上で確認しておきたい代表的なサインを5つ取り上げます。
いずれも並列のサインです。

色あせ・チョーキング（防水層の劣化初期サイン）

ウレタン防水など塗膜系の場合、ウレタン樹脂材を塗り重ねたうえで、仕上げにトップコートを施します。
このトップコートが色あせていたり、手で触れて白い粉が付いたりする状態がチョーキングです。
紫外線によって塗膜の樹脂成分が分解され、顔料が表面に残っている状態です。

トップコートは仕上げに施す層なので、この段階で見られる変化は表面の仕上げ層の劣化にとどまっていることもあります。
防水層そのものの状態は、現地で確認する必要があります。
比較的初期に見られるサインのひとつで、状態によってはトップコートの塗り替えで対応できる場合もありますが、実際に対応可能かは現地調査で判断します。

当社では、色あせが見えている範囲だけで判断せず、屋上全体でどこまで進んでいるかを確認したうえで防水改修をご提案しています。

ひび割れ（防水層表面に出る塗膜のクラック）

次に挙げるのは、防水層表面に出る塗膜のひび割れです。
塗膜は紫外線や経年によって硬くなり、伸びが失われていきます。
その状態で温度変化による伸縮が繰り返されると、表面に細かいクラックとして現れることがあります。

細かいひび割れが見えている段階で防水層まで達しているかどうかは、外観だけでは判断できません。
ただ、硬化や痩せが進んだ塗膜をそのまま使い続けると、防水層の割れや破断につながることがあります。
割れが防水層を貫通すれば、そこが雨水の浸入経路になります。

確認したいのは、ひび割れの見え方と前回施工からの経過年数の両方です。
施工から日が浅い段階で表面に細かいひび割れが見られる場合と、10年以上が経過して全体に見られる場合とでは、想定される原因が異なることがあります。

膨れ・浮き（防水層と下地の間の水分・空気）

防水層と下地の間に水分や空気が残っていると、気温の上昇で体積が膨らみ、防水層が部分的に浮き上がることがあります。
表面が丸く盛り上がって見える状態です。

浮いた部分は、人が踏んだり飛来物が当たったりすると破れ、そこから雨水が入り込むおそれがあります。
膨れが広い範囲に出ている場合は、その原因と既存防水層・下地の状態を調査し、補修範囲や改修工法を検討します。

注意したいのは、自分で補修材を塗って塞ぐ対応です。
市販の補修材で表面だけを覆うと、下地の水分を閉じ込めたまま塞いでしまうことがあり、後の改修時に既存層の処理が増える場合もあります。

剥がれ・めくれ（防水機能を失いつつある状態）

シートの端部がめくれている、防水層が下地から剥がれて浮き上がっている、といった状態です。
端部や立ち上がりの取り合い部分は、防水層の連続性が途切れやすい箇所にあたります。
ここが外れると、雨水は防水層の下へ直接回り込みます。

剥がれ・めくれが見えている範囲は、防水層として本来の性能を発揮できていない可能性があります。
さらに、めくれた部分に風が入ると、そこを起点に剥離が広がることがあります。
表面に見えている範囲と下地との接着が失われている範囲は必ずしも一致しないため、調査で範囲を確認します。

この段階では、既存防水層の種類と状態（撤去が必要か、上から重ねられるか）を確認したうえで、改修の範囲と工法を検討することになります。
雨漏りとして建物内部に症状が出ていないうちに確認しておきたい段階といえます。

水たまり・排水不良（ドレン周りの詰まりに注意）

雨が上がってから時間が経っても水が引かない箇所がある場合、切り分けが必要です。
もともとの勾配不良によるものと、防水層が痩せて勾配に影響が出ているものとでは意味が異なるためです。
後者は劣化サインになりえます。

当社では、劣化のサインのひとつとして屋上全体の水たまりや排水の状態を確認しています。
水が滞留し続ける場所では防水層への負担が大きくなることがあります。
水たまりが残る場合は、勾配や排水経路、排水口（ドレン）の状態を調べ、原因に応じた処理を検討します。
笠木まわりなど端部の納まりもあわせて確認します。

なお、ドレンそのものに落ち葉や土砂が溜まっている場合は防水層の劣化とは別の話で、日常の清掃で対応する範囲です。
一方で、ドレン金具の腐食や笠木の納まりは、改修時にどう処理するかという工法選定の話につながります。

屋上防水の主要3工法と特徴を比較

ここでは、当社で取り扱う屋上防水の主な3工法を紹介します。
それぞれの特徴を見ていきましょう。

工法の詳細は東京・神奈川の防水工事｜屋上防水の3種類・6工法でも紹介しています。

ウレタン防水（複雑な形状に対応しやすい塗膜防水）

液状のウレタン樹脂を塗り重ねて防水層をつくる塗膜防水です。
液体状の材料を現場で塗って仕上げるので、複雑な形状の建物でも継ぎ目のない防水膜をつくれます。
設備や配管が多い屋上でも、取り合い部に沿わせて連続した膜を形成できるのが特徴です。

施工方法は2つあります。

• 密着工法は、下地に直接ウレタン樹脂材を塗り、補強布を貼ったうえで塗り重ねて仕上げます
• 通気緩衝工法は、通気緩衝シートを下地に貼り、その上からウレタン防水材を塗り重ねます

当社の改修工事では、既存防水層の種類や状態、下地との相性などを確認し、施工方法を選定します。
通気緩衝工法には、下地の動きの影響を緩和し、水蒸気による膨れを抑える働きがあります。
ただし、既存が通気緩衝工法の場合には、その状態を確認したうえで、既存防水層の上に密着工法で塗り重ねることもあります。

塗膜系なので、表面のトップコートは経年で劣化します。

シート防水（広い陸屋根を効率よく施工）

塩化ビニールや合成ゴムのシートを貼りつける防水工事です。
工場でつくられたシートを敷設するため膜の厚みが安定しやすく、広く平らな陸屋根を効率よく施工できます。

こちらも施工方法は2つです。

• 密着工法は、専用の接着剤を利用してシートを貼ります
• 機械固定工法は、専用の機械を利用してシートを貼りつけます

機械固定工法では、通気性を確保するためにシートや器具ですきまを設け、水蒸気を逃がすように施工します。
そのため、すでに漏水が発生している箇所にも施工でき、屋上や屋根など比較的広い箇所で提案しています。
当社では、既存が同じ機械固定工法である場合に選ぶことが多くなります。

耐久性を左右するのは、シートの継ぎ目と端部の処理です。
平場の面積が広くても、納まりの品質がそのまま防水性能に影響します。

アスファルト防水（大型物件で実績の多い高耐久工法)

アスファルトと防水シートを組み合わせ、積層して防水層をつくる工法です。
仕上げには、防水層をコンクリートで保護する方法と、防水層を露出させる方法があります。
屋上防水で広く採用されており、実績の多い工法です。

施工方法は次の2つです。

• 熱工法は、高熱に熱したアスファルトを使用して防水シートを施工箇所に密着させます。冷めて固まるとすぐに防水層を形成できます
• トーチ工法は、アスファルトがコーティングされた防水シートをトーチバーナーで溶かしながら施工します。アスファルト特有の匂いを抑えられるため、屋上の防水工事で広く普及しています

改修では、既存がアスファルト防水でシンダーコンクリート仕上げの場合、撤去して再防水を行うと施工が困難になり費用も大きくなります。
そのため、既存を撤去せずウレタン防水（通気緩衝工法）で改修することが多くなります。

建物条件別に見る屋上防水の選び方

屋上防水の工法選びは、工法から入るより屋上の条件から絞り込むほうが実務的です。

屋上の形状が複雑・設置物が多い場合

室外機や配管が多く形状が入り組んでいる屋上では、現場で塗って継ぎ目のない膜をつくれる塗膜系が扱いやすくなります。
シート防水は広い面積を一度に施工できますが、取り合いが多い屋上では現場での納まり検討が必須です。

設置物まわりの取り合い部は防水層の連続性が切れる箇所で、架台の脚まわりや配管の貫通部も同様です。
ここの納め方が、改修後の性能を左右します。

あわせて確認したいのが防水範囲です。
受変電設備や空調設備の架台まわりをどこまで防水範囲に含めるかは、見積内容によって異なります。
見積段階で範囲を明確にしておくと、後の認識違いを防げます。

面積が広い陸屋根の場合

広く平らな陸屋根では、面積だけで工法を決めず、既存防水層の種類や状態を踏まえて、ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水から検討します。

実務で決め手になりやすいのは、既存防水との相性です。
既存の仕様や劣化の状態、撤去の必要性、端部の納まりなどを確認したうえで、改修工法を選びます。

• 既存が機械固定工法の場合は、同じ機械固定工法を選定することが多い
• 既存がアスファルト防水でシンダーコンクリート仕上げの場合は、通気緩衝工法のウレタン防水で改修することが多い

人が歩く共用屋上・歩行部がある場合

屋上テラスや共用スペースなど、人の出入りがある屋上では、歩行による摩耗を前提にした仕上げが必要です。

判断材料になるのは、歩行の頻度と屋上の使い方です。
日常的に人が行き来する屋上と、点検時に人が上がる程度の屋上とでは、求められる仕上げが変わります。
歩行に対応した保護や仕上げに加え、滑りにくさや排水の確保など、安全に使える状態かどうかもあわせて確認したいところです。

当社はマンションのほか、オフィスビル・店舗ビル・専門学校といった建物の修繕も手がけてきました。
歩行部の仕上げは、屋上の使い方を現地調査で確認したうえで決めます。

工法別の耐用年数と再施工タイミングの目安

いつ動くかを決める材料は、経過年数と現地の状態の両方です。

建物ごとの検討の進め方は、建物劣化診断と中長期修繕計画の立て方もあわせてご覧ください。

3工法の耐用年数と修繕周期の目安

工法別の耐用年数の参考値は、次のとおりです。
実際の寿命は、採用する仕様や施工条件、使用環境、維持管理の状況によって変わります。

工法	層の構成	耐用年数の参考値
ウレタン防水	現場で塗り重ねる塗膜	10～15年
シート防水	工場製のシートを敷設	10～15年
アスファルト防水	複数層を積層	15～20年

※参考値は耐用年数を推定するための基準であり、保証期間や一律の更新時期を示すものではありません。

当社では、屋上等の防水の修繕時期は10〜15年周期を目安にしています。
前回の防水工事からどの程度経過しているかが、点検時期を判断する最初の材料です。

公的な資料も参考になります。
国土交通省『長期修繕計画作成ガイドライン』（令和6年6月改定）では、屋上防水の補修・修繕の周期の例を12〜15年、撤去・新設を24〜30年としています（国土交通省『長期修繕計画作成ガイドライン』）。

耐用年数と、点検・補修を行う周期は別のものです。
参考年数に達するまで放置せず、トップコートや継ぎ目・端部などの状態を確認し、必要な時期に補修や塗り替えを行います。

雨漏りが出る前の予防保全がコストを抑える

雨漏りとして建物内部に症状が出ている場合、防水層や継ぎ目・端部などに不具合が生じている可能性があります。
原因と影響範囲を調べ、必要な補修を検討します。

劣化が軽いうちに手を入れておけば、漏水などのトラブルを防ぎ、建物を長く良好な状態に保てます。
日々のメンテナンスと点検を続けること、そして修繕の時期を中長期修繕計画に位置づけておくこと。
この2つが判断を楽にします。

管理組合では合意形成に時間がかかるため、計画へ織り込んでおく意味は大きいです。
一棟所有のオーナーの場合も、外壁補修や塗装とあわせて一体的に計画すれば、足場を共用でき、費用の削減や工期の効率化につながります。

屋上防水の費用の考え方と見積りで確認する点

屋上防水の金額は、現地の状況によって変わります。
ここでは見方を整理します。

費用相場は公開データを目安にし実額は現地調査で決まる

屋上防水の費用が変動する要因は、次の項目に整理できます。

• 採用する工法と仕様（密着か通気緩衝か、露出かコンクリート仕上げかなど）
• 防水面積と、立ち上がりや取り合い部の量
• 既存防水層の撤去が必要かどうか
• 脆弱部の処理量（浮き・欠損・脆くなっている箇所の量）
• 立地条件（材料や機材の搬入経路、狭小地での運搬の手間）

既存防水層を撤去せず上から重ねられる場合と、撤去が必要な場合とでは工事の内容そのものが違います。
相場として示される数値はあくまで幅を持った目安で、実額は現地調査の結果をもとにしたお見積りで決まります。

相場情報を参照する際は、出典が確認できる資料を目安にすると、条件の違いを踏まえて読み取れます。
集計値として示される金額は、対象工事の面積・既存防水層の状態・工法が揃っているとは限らないため、そのまま比較の基準にすることには注意が必要です。

当社の対応エリアは、東京都・神奈川県、および千葉県・埼玉県の東京隣接エリアです。

見積書で確認したい屋上防水の施工範囲と保証の有無

当社では費用の内訳や工事内容もあわせてご説明しています。
金額の大小だけでなく、内訳を確認したうえで比較することが重要です。
屋上防水の見積りで確認しておきたいのは、次の4点です。

ドレンまわりは、既存金具の状態や排水能力を踏まえて処理方法を検討します。
笠木や設備架台まわりも含め、施工する箇所と対象外の箇所が明確になっているかが確認のポイントです。

保証については、施工方法や仕様による違いを確認しましょう。
保証期間は部位の名称だけで決まるものではありません。
屋上やバルコニーなど、それぞれの使用条件に適した仕様を選び、保証の対象範囲・期間・条件を見積り時に確認することが大切です。

工事は自社社員による施工監理で品質を管理しています。
防水工事のみのご相談・お見積りも承っていますので、屋上の状態が気になる段階でお気軽にご相談ください。

まとめ：屋上防水は建物全体の長期計画で考える

屋上防水の判断は、色あせ・ひび割れ・膨れ・剥がれ・水たまりといったサインの確認から始まります。
そのうえでウレタン・シート・アスファルトそれぞれの特徴を押さえ、既存防水層の種類と状態、屋上の形状・設備、屋上の使い方から工法を絞り込んでいきます。
修繕時期は当社では10〜15年周期を目安としていますが、実際の時期は現地の状態に応じて判断し、費用は現地調査を経た個別のお見積りで確定します。

当社は創業90年以上、東京・神奈川を中心に設計・施工から建物管理、大規模修繕工事までを1社で手がけてきました。
マンションだけでなくオフィスビルや店舗ビル、専門学校も扱ってきたので、屋上防水を建物全体の長期計画のなかから提案できます。

屋上に劣化サインが見られる場合や、前回の防水施工から10年ほど経っている場合は、状態の確認をご検討ください。
当社では現地調査（簡易診断）を無料で実施しています。
建物全体の修繕については、東京・神奈川の大規模修繕・外装修繕工事もあわせてご覧ください。