土地活用の種類のおすすめは？代表的な「駐車場経営」と「マンション経営」の方法を解説

何も使用していない遊休地がある場合、毎年固定資産税などの支出だけが出ていきます。

「何か土地を活用して収入を得ることはできないか」

このように考えたことはないでしょうか。

土地活用には様々な種類があり、選択する方法ごとに異なる特徴を持っています。

本記事では、数ある土地活用の種類の中でも代表的な「駐車場経営」と「マンション経営」の2つについて、比較・紹介します。

どんな方法で活用するべきか迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。

＞関連コラム：土地活用 基本的な4つの方法を解説

土地活用に「駐車場経営」が選ばれる理由

はじめに、土地活用に駐車場経営が選ばれる理由について解説します。

駐車場の経営は、主に以下の3つの方式があります。

• ・自主管理方式：オーナー自身が全ての業務を管理する
• ・管理委託方式：専門業者に管理を委託（経営主体はオーナーですが、駐車場の管理は不動産会社や駐車場運営会社に委託する）
• ・一括借上方式（コインパーキング）：専門業者が駐車場を借り上げる（収益・支出も業者が受けて、オーナーに一定の貸借料が支払われる）

土地活用の手法を検討する場合は、収支計算が分かりやすい自主管理方式を軸に考えることをおすすめします。

なお、原則として駐車場経営は、月極駐車場は不動産所得、時間貸し駐車場は事業所得として扱われます。
土地活用を行う場合は、こうした税務に関する知識も必要です。

理由1：少ない初期投資で始められる

土地活用の方法として駐車場経営が選ばれる1つ目の理由は、初期投資額を抑えられる点です。

砕石敷きやアスファルトの敷設と区画を分ける白線を引く程度で、駐車場に求められる最低限の機能を満たし経営を始められる気軽さが、駐車場経営に人気が集まる理由のひとつです。

理由2：他の事業に転用しやすい

2つ目の理由は転用性が高いことです。

再開発などで土地の周囲の環境が劇的に変化する場合など、見通しが立てづらい場合でも、駐車場であればマンションやオフィスビルへの転用を比較的容易に行なえます。

土地を売却しやすい点もメリットです。

理由3：すぐに事業を始められる

3つ目の理由は事業開始までの期間が短いことです。

何も収益を得ることができていない土地がある場合、少しでも早く収益を立てたいものです。

駐車場経営であれば、土地に建物が建っている場合でも、解体から舗装まで数ヶ月あれば事業を開始できます。

土地活用の方法として駐車場経営が選ばれるのは、こうした3つの理由が考えられます。

土地活用に「マンション経営」が選ばれる理由

＞賃貸マンションの施工事例（荒川区）

続いて、土地活用の方法として賃貸マンションの経営が選択される理由を紹介します。

賃貸マンションが選ばれる理由は、主に以下の2つです。

• ・高い節税効果を得られる
• ・ご資産を複数の形で保有しリスク分散

理由1：高い節税効果を得られる

賃貸マンションが土地活用の選択肢として利用される理由は、マンション経営にかかった管理費や修繕費といった費用や、毎年建物の価値が減少していく減価償却費を経費として計上することで、大幅な節税を図れる点が大きいといえるでしょう。

さらに、固定資産税・都市計画税や相続税といった税金に対する節税効果が高いことが、マンション経営に人気が集まる理由として挙げられます。

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋といった固定資産を保有するだけで支払いの義務が生じる税金です。

毎年1月1日時点で保有する固定資産が対象となり、基準に基づいて算定された評価額（課税標準）に自治体が定めた税率（多くの場合1.4％）を掛けて算出します。

＞参考：総務省「固定資産税」

たとえば、固定資産評価額が1億円の土地を所有している場合、本来であれば1.4％を掛けた140万円に、後述する都市計画税を足した金額が納めるべき税金となります。

ただし、固定資産税には軽減措置が設けられています。

固定資産の対象となる住宅がある住まいでは、以下のとおり課税標準額が小さくなります。

• ・200m2（平米）以下の部分（小規模住宅用地）⇒課税標準が6分の1に軽減
• ・200m2（平米）超の部分（一般住宅用地）⇒課税標準が3分の1に軽減

この200m2は住宅1戸ごとに認められている軽減措置で、賃貸マンションの場合は200m2に住宅の戸数を掛けた面積が軽減の対象となります。

マンションの建築前後では、土地に対する固定資産税額の大幅な削減を見込めるでしょう。

なお、建築したマンションにも、1戸あたり120m2相当分まで固定資産税額を軽減する制度もあります。

また、建物の構造によって固定資産税の軽減期間を3年から5年に延長し節税効果を高めることも可能です。

＞参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

都市計画税

固定資産税とともに徴収されることの多い都市計画税は、市街化区域内にある不動産の所有者に対して課されます。

※市街化調整区域と都市計画区域外は除く

課税標準額は固定資産税額の算出にも用いられた、固定資産税評価額に通常は0.3％を掛けて求められます。

対象となる土地が住宅用地であれば、敷地の面積に応じて固定資産税の評価額が1/3～2/3に軽減されます。

相続税

相続は、亡くなられた方の預貯金や不動産といった財産を相続人が引き継ぐことを指します。

日本の相続税の制度は、現金を相続する場合が最も高く、不動産を相続する場合は低くなります。

さらに、中でも住宅として利用される不動産を相続する場合は、以下のように特に①税率が低くなります。※①税率が低くなるのではなく「その利用している状況で財産評価を低くおさえる考え方となっています。」

• ・賃貸住宅のある敷地（貸家建付地）の評価減：約20％の減額（減額率は稼働率やエリア等により変動します）
• ・小規模宅地等の特例を利用した時の評価減：土地の利用状況や面積等により、50～80％の減額

＞参考：国税庁「貸家建付地の評価」

＞参考：国税庁「小規模宅地等の特例」

なお、小規模宅地等の特例には3つの種類があり、条件によって50～80％と減額率が変わります。

このように、更地の状態と比較すると、賃貸マンションなどの不動産を建てることで、固定資産税・都市計画税・相続税といった税金を大幅に節税することが可能になります。

理由2：ご資産を複数の形で保有しリスク分散

現金を不動産の形に変えることは、経済的なリスクを減らすことにもつながります。

資産を現金のみで持つ場合、物価が上昇した際に現金の価値が目減りすることになります。

現金1種類から複数種類の資産保有に切り替えることで、インフレ・デフレや好況・不況など、様々な場面に対応できる点もメリットといえるでしょう。

さらに不動産として保有していれば、物価の上昇局面では物件の価値も上がり、売却してキャピタルゲインを得ることも考えられます。

特にマンションは空室率が低く、オフィスビルなどの不動産投資と比較すると、安定した資産価値・定期収入を確保できる点から資産形成のベースとしてもおすすめできます。

＞関連コラム：土地活用 3つのメリット・4つのデメリットとは

まとめ：種類を把握して土地活用を検討

土地活用の方法を検討する場合に、検討項目に上げられやすい「駐車場経営」「マンション経営」について解説しました。

駐車場経営は初期費用が安価であり失敗のリスクが少ない。

一方で、マンション経営で紹介した各種の節税手法を利用できないことから、収入から税金を差し引いた実収益は少なくなりがちです。

どちらを選択するべきかは、お客様の状況や物件の立地や市場相場によって変わります。

土地活用に興味を持ちながら、どの方法を利用するべきか悩んでいる方は、80年以上土地活用のお手伝いを行ってきた鈴与三和建物株式会社まで、お気軽にご相談ください。

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