「ビルやマンション大規模修繕における防水工事の重要性」
2026.04.09 UP
Contents
はじめに｜なぜ大規模修繕工事で防水工事が重要なのか
ビルやマンションは、雨や紫外線、温度変化といった外的要因の影響を受けながら
長期間使用される建物です。その中で、建物を劣化から守る最前線の役割を担っているのが「防水」です。
屋上やバルコニー、共用廊下などには防水層が設けられており、雨水が建物内部へ浸入することを
防いでいます。
しかし、防水層は永久的なものではなく、時間の経過とともに徐々に性能が低下していきます。
主な劣化要因としては、
・紫外線による材料の劣化
・温度変化による膨張・収縮
・建物の揺れや動きによるひび割れ
・歩行などによる摩耗
などが挙げられます。
こうした影響が積み重なることで、防水層は見えないところで劣化が進行していきます。
その結果、雨漏りが発生すると、単なる水の侵入にとどまらず、
建物全体に影響を及ぼす可能性があります。
そのため、大規模修繕工事において防水工事をどのように計画するかは、
建物の寿命や資産価値を左右する重要なポイントといえます。
1｜防水工事の主な対象箇所
ビルやマンションの防水工事は、主に以下のような部位で行われます。
・屋上防水
・バルコニー防水
・ルーフバルコニー
・外壁シーリング（防水機能の一部）
これらはいずれも雨水の影響を直接受けやすい場所であり、
防水性能の低下がそのまま不具合につながりやすい箇所です。
特に屋上は常に紫外線や風雨にさらされるため、劣化の進行が早い傾向にあります。
また、バルコニーや共用廊下は日常的に人が歩行するため、摩耗による劣化も進みやすい部分です。
さらに、外壁のシーリングは目立ちにくいものの、
外壁の隙間からの雨水侵入を防ぐ重要な役割を担っています。
これらの部位を総合的に把握し、適切に維持していくことが、防水性能の確保につながります。
2｜防水層の劣化と修繕周期
防水材にはさまざまな種類があり、それぞれ特徴や耐用年数が異なります。
代表的な防水工法には、
・ウレタン防水
・シート防水（塩ビシートなど）
・アスファルト防水
などがあります。
一般的には10〜15年程度を目安に防水の更新が検討されることが多いとされています。
ただし、この年数はあくまで目安であり、実際の劣化状況は建物ごとに異なります。
例えば、
・海沿いなど塩害の影響を受ける環境
・日射量が多い立地
・歩行頻度の高い共用部
・施工時の品質や施工方法
などによって、防水層の劣化スピードは大きく変わります。
そのため、「築年数だけで判断する」のではなく、現地の状態を確認したうえで適切な修繕時期を
見極めることが重要です。
3｜防水工事を後回しにした場合のリスク
防水の劣化を放置した場合、建物にはさまざまな影響が生じます。
主なリスクとしては、
・雨漏りの発生
・コンクリート内部への水の浸入
・鉄筋の腐食による構造劣化
・天井や壁の損傷
・修繕費用の増大
などが挙げられます。
特に注意が必要なのは、防水の劣化は外観から分かりにくい場合が多いという点です。
見た目に大きな異常がなくても、内部では水の侵入が進行しているケースもあります。
初期段階であれば部分的な補修で対応できることもありますが、劣化が進行すると改修範囲が広がり、
工事負担が大きくなるケースがあります。
このように、防水工事を後回しにすることは、将来的なコスト増加にもつながるリスクがあります。
4｜大規模修繕工事で防水工事を検討する際のポイント
大規模修繕工事における防水工事は、単に既存防水を更新するだけでなく、建物の状況を踏まえて
計画することが重要です。
主な検討ポイントは以下の通りです。
① 既存防水の状態把握
膨れ・ひび割れ・剥離・水溜まりなどの劣化状況を確認し、必要に応じて建物診断を実施します。
② 既存防水の種類と改修方法の整理
既存の防水仕様を確認し、「かぶせ工法」または「撤去工法」のどちらが適しているかを検討します。
工法の選定は、工期や費用にも大きく影響します。
③ 使用状況・環境条件の確認
既存防水の種類や劣化状況を踏まえ、最適な防水仕様および改修方法を検討します。
④ 他工事との関係整理
外壁補修やシーリング工事と連動させ、外装全体として防水性能を確保する計画が重要です。
防水工事は単独で考えるのではなく、建物全体の修繕計画の中で位置づけることが重要といえます。
まとめ｜防水は建物維持の基盤となる重要な要素
ビルやマンションの大規模修繕工事では、外壁補修や塗装に目が向きがちですが、
建物を雨水から守る防水機能は建物維持の基盤となる重要な要素です。
防水の劣化は外観から分かりにくいことも多く、
適切な診断と計画に基づいた修繕が求められます。
大規模修繕工事を検討する際には、屋上やバルコニーなどの防水状況を確認しながら、
外装全体の状態を踏まえて計画的に修繕を進めていくことが、
建物を長く維持していくための重要なポイントといえるでしょう。
■ 鈴与三和建物の強み
鈴与三和建物では、大規模修繕工事を検討される際、
まず建物の状態を丁寧に確認することを大切にしています。
屋上やバルコニー、共用廊下などの防水状況だけでなく、
外装全体の状態を調査・整理しながら、建物ごとの状況に合わせた修繕の進め方を
ご提案しています。
また、創業90年以上培ってきた建築・修繕・管理の経験をもとに、
建物の維持管理や将来の運用も見据えた視点で修繕計画の検討を行っています。
大規模修繕工事は一度行えば終わりではなく、
その後の建物管理にも関わる重要な取り組みです。
私たちは、建物を長く安全に維持していくためのパートナーとして、
状況に応じたサポートを行っています。
関連コラム
