【２０２６年版】 鉄筋コンクリート造（RC造）の土地活用で失敗しないための8つの注意点 建築費高騰時代の対策
2026.04.17 UP
Contents
■ はじめに
私たち鈴与三和建物株式会社は、創業以来90年にわたり、
お客様の不動産に関するお悩みやご検討事項に向き合い続けてまいりました。
土地活用、建替え、大規模修繕、売却、相続対策など、不動産を取り巻く課題は
時代とともに変化しています。
その中で培ってきた経験と実務ノウハウをもとに、現在では不動産の現状把握や各種調査、
コンサルティング業務まで幅広く対応しております。
本コラムでは、これまでの実務で得た知見をもとに、不動産活用に役立つ考え方や
判断のポイントを分かりやすく整理してお伝えしていきます。
不動産に関するお悩みやご検討事項がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。
― 失敗事例から学ぶ８つの注意点 ―
近年、資材価格の上昇や職人不足などの影響により、建築費は大きく高騰しています。
特に鉄筋コンクリート造（RC造）マンションは建築コストの影響を受けやすく、
数年前と比べても土地活用の事業計画の前提が大きく変わってきています。
一方で、東京23区をはじめとする都市部では賃貸需要が比較的安定しているため、
RC造マンションによる土地活用を検討する不動産オーナーや土地所有者は依然として
多くいらっしゃいます。
しかし最近では、土地活用の相談の中で次のような声を聞くことが増えてきました。
・想定していたほど収益が残らない
・将来の修繕費や設備更新費の負担が大きい
・売却を検討した際に資産価値が思ったほど伸びない
こうした問題の多くは、従来の土地活用の考え方のままRCマンションを計画してしまうことに
原因があります。
特に現在のような建築費高騰時代のRC土地活用では、成功事例をそのまま真似るだけではうまくいかないケースも少なくありません。
重要なのは多くのオーナーが経験している失敗パターンを事前に知り、同じ判断を避けることです。
そこで本コラムではRC土地活用でよくある失敗事例をもとに、
計画前に知っておきたい8つの注意点を分かりやすく解説します。
これからRC造マンションによる土地活用を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
１，建築費の「上振れリスク」を見込んでいない
RC土地活用の計画で近年特に増えている失敗の一つが、建築費の追加発生（コストの上振れ）です。
建築費は計画段階の概算見積から、実施設計や施工段階に進むにつれて条件が明確になり、
当初想定より増加するケースが少なくありません。
例えば次のような要因で建築費が増えることがあります。
・資材価格の変動（鉄筋・コンクリート・設備機器など）
・概算見積から実施設計までの期間が長く経過したとき
・法規対応や行政指導による設計変更
・地盤調査の結果による地盤改良工事や地中障害物撤去工事
・入居者ニーズに合わせた仕様変更
これらの要因により、当初の概算見積より数％程度増えるケースも珍しくありません。
特に近年は建築費高騰の影響もあり、見積取得から着工までの期間で価格が変動することもあります。
そのためRC土地活用では、建築費の上振れリスクを前提にした資金計画を立てることが重要です。
具体的には建築費の10％程度を予備費として見込むなど、余裕を持った事業計画を検討することが
望ましいでしょう。
建築費の動向については、国土交通省が公表している建設工事費指数や建設市場の資料も参考になります。
■ 国土交通省
建設工事費デフレーター・建設工事費指数 ＜３＞ 建築費及び地価の現状
２，共有部の面積が大きすぎる（レンタブル比を意識していない）
RCマンションによる土地活用では、設計によって共用部の割合が大きく変わることがあります。
特に注意したいのが空間確保を重視した結果、共用部の面積が過剰になり
収益性が低下してしまうケースです。
例えば次のような設計です。
・共用廊下が必要以上に広い
・エントランスホールを豪華にしすぎている
・管理室や倉庫などの共用スペースが大きすぎる
・階段室や共用設備スペースが過剰になっている
こうした共用部はマンションの印象を良くする効果はあるものの、
家賃収入を生まない面積でもあります。
その結果、建物全体に占める賃貸可能面積の割合である「レンタブル比（貸室面積率）」が低下し、
収益性が悪化するという問題につながります。
一般的に賃貸マンションでは、レンタブル比が高いほど家賃収入を生む面積が増えるため、
土地活用の収益性が向上します。
そのためRC土地活用では建物のデザイン性だけでなく、収益を生む面積と共用部のバランスを
意識した設計が重要になります。
特に建築費が高騰している現在は、共用部を過剰に設けると建築コストだけが増え事業収支を圧迫する
要因にもなります。 RCマンションの土地活用では、建築費だけでなくレンタブル比を意識した設計計画が長期的な収益性を左右します。
３，修繕費の将来負担を軽くみている
RC造（鉄筋コンクリート造）のマンションは耐久性が高く、長期的に運用できる資産として
土地活用に適した建物とされています。
しかしその一方で建物を維持していくためには定期的な修繕費が必ず発生するという点を
理解しておく必要があります。
特にRCマンションでは、次のような大規模修繕や設備更新が必要になります。
・外壁補修やタイル補修などの外壁修繕工事
・屋上やバルコニーの防水工事
・エレベーターの更新や改修
・給排水設備や共用設備の更新
これらの工事は建物の規模にもよりますが、数千万単位の費用が発生するケースも珍しくありません。
また一般的にRCマンションは築12〜15年程度で大規模修繕工事を実施することが多いとされています。
土地活用の事業計画ではどうしても建築費や利回りに目が向きがちですが、
長期的に安定した運用を行うためには、将来の修繕費を含めた収支計画を立てることが重要です。
特に建築費が高騰している現在は、修繕費の負担も無視できない要素になります。
RC土地活用では建物の耐久性だけでなく、長期修繕計画を踏まえた資金計画を検討することが
安定経営につながります。
■国土交通省
賃貸住宅の計画修繕ガイドブック
４，管理のしやすさを考えていない設計
RCマンションによる土地活用では建物のデザインや間取りだけでなく、
管理のしやすさ（維持管理性）も非常に重要なポイントになります。
賃貸マンションは建てて終わりではなく、その後長期間にわたって管理・メンテナンスを行うことで
資産価値を維持していく建物だからです。
しかし実際の土地活用計画では、設計段階で管理の視点が十分に考慮されていないケースも
少なくありません。
例えば次のような設計です。
・ゴミ置き場が建物から離れており管理がしにくい
・共用廊下や動線が複雑で清掃や巡回がしにくい
・設備点検や修繕のためのメンテナンス動線が確保されていない
・共用設備が分散していて管理効率が悪い
このような設計の場合、日常管理や清掃、設備点検などの作業効率が悪くなり管理コストの増加や
建物の維持管理負担の増大につながる可能性があります。
また管理がしにくい建物は共用部の清掃状況や設備管理の質にも影響し、結果として入居者満足度や
建物の資産価値にも影響を与えることがあります。
そのためRC土地活用では、デザイン性や間取りだけでなく、日常管理や将来のメンテナンスを考慮した
設計計画を行うことが重要です。
設計段階から管理会社や運用の視点を取り入れることで、長期的に安定した賃貸経営につながります。
５，ターゲット入居者が曖昧なまま設計してしまう
RC土地活用で見られる失敗の一つに、入居ターゲットを明確にしないままマンションを
計画してしまうケースがあります。
例えば、「なんとなくワンルーム」「とりあえず1LDK」といったように、
明確な入居者像を設定せずに間取りを決めてしまう計画です。
しかし賃貸マンションではターゲットとなる入居者層によって
求められる間取りや設備が大きく変わります。
例えば次のような違いがあります。
・単身者向け（ワンルーム・1K）：駅距離や設備の利便性を重視
・DINKS向け（1LDK・2LDK）：収納や在宅ワークスペースの需要
・ファミリー向け（2LDK・3LDK）：広さや学校環境、生活利便性
・外国人入居者：家具付きやセキュリティ設備の需要
このように、入居ターゲットが明確になることで適切な間取りや設備の方向性も決まります。
一方でターゲットが曖昧なまま設計すると、
・間取りが中途半端になる
・設備仕様が過剰または不足する
・賃貸市場で差別化しにくい
といった問題が起きやすくなります。
RC土地活用では建築費の投資額も大きいため、計画段階から周辺の賃貸市場や需要を調査し、
入居ターゲットを明確にした商品設計を行うことが重要です。
ターゲットを意識した賃貸マンションは入居者ニーズに合いやすく、
空室リスクの低減や安定した賃貸経営につながります。
６，周辺競合を調べずに計画してしまう
RC土地活用で近年増えている失敗の一つが、周辺競合の調査が不十分なまま賃貸マンション計画を
進めてしまうことです。
土地活用では「このエリアなら需要があるはず」と考えがちですが、
実際には周辺にどのような競合物件があり、今後どの程度供給が増えるのかによって
収益性は大きく変わります。
例えば次のような状況です。
・同時期に複数の新築マンションが供給される
・周辺で同タイプのワンルームや1LDKが増えている
・大手デベロッパーによる設備水準の高い物件が計画されている
このような競合状況では、入居者募集の際に賃料競争が発生しやすくなり、
当初想定していた家賃設定では決まりにくくなることがあります。
その結果、空室期間が長引いたり募集条件を下げたりすることで、
RC土地活用の収支計画が崩れてしまう可能性があります。
また最近では新築賃貸マンションの家賃が上昇している一方で、
契約形態によっては将来の家賃調整が難しくなるケースもあります。
一般的な賃貸契約である普通借家契約では、契約期間満了後も入居者が希望すれば契約が
更新されるため、オーナー側から家賃を大きく引き上げることは現実的には難しい場合があります。
そのため最近の新築賃貸マンションでは、最初から定期借家契約を採用するケースも増えています。
定期借家契約では契約期間満了時に契約が終了するため、再募集のタイミングで市場相場に合わせた
家賃設定（増額）を検討できるという特徴があります。
もちろん定期借家契約には、契約期間の設定や事前説明義務などのルールがありますが、
家賃相場が変動する都市部のRC土地活用では、長期的な賃料戦略の一つとして
検討されることもあります。
RCマンションの土地活用では、現在の賃料相場だけでなく、
・周辺競合の供給状況
・将来の賃貸需要
・契約形態（普通借家・定期借家）
といった視点を含めて、完成後の賃貸経営まで見据えた計画を行うことが重要です。
■建物の賃貸借契約の種類（普通・定期・サブリース）を解説│概要、メリット・デメリットや「どの契約にするべきか」など疑問にも回答
７，金融条件（金利上昇）を楽観的に見てしまう
RC土地活用では多くの場合、金融機関からの融資を活用してマンションを建築します。
そのため、金利や融資条件は事業収支に大きく影響する重要な要素になります。
近年は低金利の状態が長く続いたことから、土地活用の事業計画でも現在の低金利を前提に
収支を組んでしまうケースが少なくありません。
しかしRCマンションの運用期間は40年以上に及ぶことが多く、その間に金融環境が変化する可能性も
考えておく必要があります。
特に注意したいリスクとして、次のようなものがあります。
・市場金利の上昇による借入金利の上昇
・金融機関の融資条件の変更
・借換え時の金利上昇
・返済期間や融資割合の見直し
例えば借入金額が大きいRCマンションでは、金利が0.5％〜上昇するだけでも年間の返済額が
大きく増える可能性があります。
その結果、当初想定していたキャッシュフローが確保できず、
資金繰りに影響が出るケースも考えられます。そのためRC土地活用では、現在の金利だけを前提にするのではなく、
・金利が1％〜2％上昇した場合の返済額
・空室率が上昇した場合の収支
・修繕費が発生した場合の資金余力
など、複数のシナリオで事業計画を確認することが重要です。
特に建築費が高騰している現在は借入額も大きくなりやすいため、
RC土地活用では金融条件の変化も考慮した保守的な資金計画を立てることが、
長期的に安定した賃貸経営につながります。
■日本銀行
長短金利操作（イールドカーブ・コントロール）など金融政策の概要
８，「資産価値」の視点が抜けている
RCマンションによる土地活用では、家賃収入や利回りといった収益性に注目して
計画を立てるケースが多く見られます。
しかしRCマンションは、単なる収益物件ではなく将来的に売却や建替えを行う可能性のある「資産」でもあります。
そのため、土地活用の計画段階から将来の資産価値や出口戦略を考えておくことが重要です。
例えば次のような視点です。
・将来売却する場合の想定価格
・エリアの人口動向や賃貸需要の変化
・建物の規模や構造が将来の建替えに適しているか
・長期保有した場合の維持管理コスト
こうした視点を持たずに建物を計画すると、
将来売却を検討した際に市場で評価されにくい物件になってしまう可能性があります。
一方で、立地や建物規模、賃貸需要を踏まえて計画されたRCマンションは、
長期的に安定した収益を生みながら、将来的な資産価値も維持しやすいという特徴があります。
RC土地活用では、目先の利回りだけで判断するのではなく、
「収益」＋「資産価値」 という両方の視点を持った事業計画を立てることが重要です。
長期的な不動産経営では、収益性だけでなく、将来どのように資産を活用・売却していくかまで
見据えた土地活用が成功につながります。
■ 国土交通省
不動産価格指数（住宅）
■まとめ
建築費が高騰している現在のRC土地活用では、これまで以上に慎重な事業計画が求められます。
特に鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは建築費が高額になりやすく、
計画段階での判断がその後の収益や資産価値に大きく影響します。
本コラムで紹介したように、RC土地活用で失敗を避けるためには、
次のポイントを事前に確認しておくことが重要です。
・建築費の上振れリスクを想定する
・レンタブル比を意識した設計を行う
・将来の修繕費や維持管理コストを考慮する
・管理しやすい建物計画にする
・入居ターゲットを明確にする
・周辺競合や賃貸市場を調査する
・金利上昇など金融条件の変化を想定する
・収益だけでなく資産価値も意識する
RC土地活用では、「建物を建てること」自体が目的になってしまうケースも少なくありません。
しかし本来重要なのは、長期的に安定して運用できる賃貸マンションを計画することです。
そのためには、成功事例だけを見るのではなく、よくある失敗パターンを理解し、同じ判断を避けることが重要になります。
これからRCマンションによる土地活用を検討される方は、建築費・賃貸需要・将来の資産価値などを
総合的に考慮し、長期的な視点で事業計画を立てることをおすすめします。
RC土地活用の計画では、立地条件や賃貸需要、建築コストなどを総合的に検討することが重要です。
鈴与三和建物では、RCマンションの土地活用や建築計画のご相談を随時承っております。
ご所有の土地の活用をご検討の方は、お気軽にお問い合わせください。
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