修繕か？建替えか？築年数だけで決めない賃貸マンションの判断と、外装修繕が果たす役割

2026.02.09 UP

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はじめに｜「老朽化＝建替え時期」では判断できない理由

築年数が進んだ賃貸マンションでは、外壁の汚れやひび割れ、鉄部のサビ、設備の老朽化などが
目につくようになります。

そのためオーナー様の中には、
「この築年数なら、そろそろ建替えを考える段階ではないか」
「修繕をしても、あとどれくらいもつのだろうか」
と感じられる方も少なくありません。

しかし実務の現場では、築年数や見た目の印象だけで判断してしまい、選択肢を狭めているケースも多く見受けられます。

同じ築20年・築30年のマンションであっても、

・建物の実際の劣化状況
・これまでの維持管理の考え方
・立地や収益性

によって、取るべき判断は大きく異なります。

重要なのは「古いかどうか」ではなく、今の建物の状態と、将来の活用・経営方針をどう整理するかという視点です。 本コラムでは、修繕か建替えかを検討する際に押さえておきたい判断軸と、外装修繕が果たす本来の役割について整理していきます。

鈴与三和建物株式会社は1935年に創業し、90年以上にわたり多くのオーナー様の土地・建物に関わる幅広いニーズにお応えしてきました。

当社では、土地活用・大規模修繕・建物管理・売却をワンストップで対応できる体制を整えており、建物の現状と将来計画の両面から、無理のない選択肢を整理できる点が特徴です。

① 建物全体を見た現状整理
外装・設備・構造を総合的に確認し、今必要な対応を整理します。

② 工事ありきにしない選択肢提示
修繕・建替えの両面から、将来も見据えた判断材料をご提示します。

③ 中長期視点での経営サポート
相続や事業承継も含め、時間軸での建物活用をご支援します。

私たちは、これからも「安心と信頼のパートナー」として、オーナー様の資産価値向上に貢献してまいります。

初めてのご相談でも丁寧に対応いたしますので、「まずは話だけ聞いてみたい」といった段階でも、どうぞお気軽にお問い合わせください。

築年数は、あくまで「時間の経過」を示す指標であり、建物の健全性を直接示すものではありません
実際には、

・一見きれいに見えても、内部では劣化が進行している建物
・適切な管理により、築年数以上に健全な状態を保っている建物

そのどちらも存在します。
建物は立地環境の影響を長年受け続けます。

・交通量が多く、排気ガスや粉じんが付着しやすい
・日射や風雨の影響を強く受ける外壁面が多い
・海沿いで塩害の影響を受けやすい

こうした条件によって、外壁・防水・鉄部の劣化スピードは大きく変わります。
同じ築年数でも、「まだ余力がある建物」と「早期対応が必要な建物」に分かれることは珍しくありません。

維持管理・修繕履歴の違いの他に、もう一つ重要なのが、これまでの管理の積み重ねです。

・定期点検を行ってきたか
・劣化の初期段階で補修を行ってきたか
・漏水やひび割れを放置していなかったか

外装や防水の劣化を放置すると、雨水の侵入によって内部劣化が進行し、結果として修繕範囲や費用が大きくなることがあります。

築年数はあくまで参考情報であり、判断の軸は「今の建物の状態」に置く必要があります。

建物を構成する要素は、すべてが同時に寿命を迎えるわけではありません。